Cómo calcular la rentabilidad de una inversión inmobiliaria

¡Calcula ya tu retorno de inversión inmobiliaria y empieza a generar ingresos pasivos!

Descubre cómo determinar la rentabilidad de tu inversión inmobiliaria

Identifica los costes esenciales que calculamos para ti

Costes Iniciales

Coste de compra del inmueble

Precio acordado con el anterior propietario para adquirir la propiedad.

El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) varía por Comunidad Autónoma, oscilando entre el 6% y el 11% según la ubicación del inmueble.

Este coste variará en función del valor de la vivienda, la documentación exigida y del coste final de escriturar una vivienda. Inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad es un proceso que puede realizar el propio notario, una gestoría o que puedes hacer por tu cuenta, pero siendo consciente de los peligros que conlleva.

Son el pago al agente por su labor en la compraventa de vivienda, distinguiéndose de las comisiones que son porcentajes sobre el precio de venta. Los honorarios se definen por el trabajo realizado.

Durante la reforma pueden surgir imprevistos que aumenten el presupuesto inicial, como problemas ocultos no detectados anteriormente. La elección de un equipo no profesional puede incrementar los costos y retrasar el proyecto, evidenciando la importancia de contar con expertos para evitar pérdidas de tiempo y dinero.

Después de reformar un inmueble, es crucial amueblarlo adecuadamente para crear un ambiente acogedor para los inquilinos. La selección y compra de mobiliario representa un gasto significativo. A este coste se le suma el tiempo dedicado a elegir elementos que armonicen con el estilo del inmueble, lo que también es un recurso valioso.

Costes Transporte estimados: transportar muebles, acudir a hacer visitas a la vivienda y revisar cuál es el proceso de la reforma implica unos gastos que no debemos olvidar.

Costes Transporte estimados: Transportar muebles, acudir a hacer visitas a la vivienda y revisar cuál es el proceso de la reforma implica unos gastos que no debemos olvidar.

Costes mensuales

IBI

El Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) es un tributo anual, cuya responsabilidad recae en las Comunidades Autónomas, variando su coste según la ubicación de la propiedad. El importe del IBI se calcula en base al valor catastral del inmueble, estableciéndose por ley un rango que va del 0,4% al 1,3%.

Se trata de la cuota que cobra el ayuntamiento y puede variar mucho dependiendo de la ciudad o, incluso, de la calle.
Existen ciudades que aplican esta tasa según los metros cuadrados de la vivienda, según el valor catastral del inmueble o según el consumo de agua.

Ofrece la protección económica de una vivienda, por parte de sus propietarios y/o inquilinos, ante riesgos que puedan suceder.

Cubre reparaciones de los daños producidos por un robo, incendio o escapes de agua, etc.

Algunas veces esta cobertura está incluida en el seguro de la comunidad, por lo que no sería necesario contratarla.

También cuenta con una cobertura de daños en el contenido: reposición de enseres dañados por los riesgos cubiertos y se debe justificar el valor de los objetos asegurados.

La cobertura de responsabilidad civil cubre indemnizaciones que se deba pagar a otras personas por los daños producidos a causa de una avería o problema de nuestra vivienda.

Por último, a nivel jurídico, cubre la reclamación de daños que hayan causado terceros sobre nuestra vivienda.

La Ley de Propiedad Horizontal especifica gastos de comunidad ordinarios para cubrir el mantenimiento y servicios básicos, como agua y luz, aprobados en junta ordinaria, y gastos extraordinarios para financiar mejoras mayores, como la instalación de ascensores, decididos en junta extraordinaria. Los ordinarios aseguran el funcionamiento diario y conservación del edificio, mientras los extraordinarios atienden necesidades específicas y mejoras, financiados por ahorros de la comunidad.

Hace referencia a los servicios esenciales que necesita una persona para vivir y se traducen en gastos en la luz, gas, wifi y agua.

Implican unos costes mensuales que se deben tener muy presentes y que suele pagar el propietario en el alquiler habitacional.

En este tipo de alquiler, los gastos se multiplican por el número de habitaciones.

El Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) es un tributo anual, cuya responsabilidad recae en las Comunidades Autónomas, variando su coste según la ubicación de la propiedad. El importe del IBI se calcula en base al valor catastral del inmueble, estableciéndose por ley un rango que va del 0,4% al 1,3%.

El Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) es un tributo anual, cuya responsabilidad recae en las Comunidades Autónomas, variando su coste según la ubicación de la propiedad. El importe del IBI se calcula en base al valor catastral del inmueble, estableciéndose por ley un rango que va del 0,4% al 1,3%.

El tiempo es un costo oculto en la gestión de inmuebles, incluyendo desplazamientos para supervisión, cambios de mobiliario y visitas, que acarrean gastos adicionales como gasolina y dietas. Es clave valorar estos costos al comparar oportunidades de inversión.

Ingresos mensuales

Ingresos por el alquiler de la vivienda en su totalidad o por habitaciones. Deberemos tener en cuenta la posibilidad de que el inmueble no esté ocupado durante el 100% del tiempo para hacer cálculos lo más ajustados posibles a la realidad.

Ejemplos de cálculo de la rentabilidad de tu inversión

Teniendo en cuenta los siguientes datos y que el alquiler bruto anual es de: 12.000€

Costes Iniciales
coste de compraventa

185.000 €

Impuestos y comisiones

3.550 €

Notaría y registro

565 €

Honorarios de inmobiliaria

2.560 €

Reforma

6.650 €

Mobiliario, decoración y menaje

6.650 €

Costes de desplazamiento y transporte

600 €

ejemplo rentabilidad inversion inmobiliaria
otros cálculos roi inversion inmobiliaria
Costes Anuales
IBI

185 €

Basuras

356 €

Seguro de hogar

557 €

Comunidad de vecinos

256 €

Reparaciones

665 €

Suministros (luz, agua, gas, internet, etc)

665 €

Costes de desplazamiento y transporte

6.650 €

Conceptos

Rentabilidad bruta sobre la compraventa

Este cálculo no es del todo fiable porque siempre hinchará los porcentajes. La fórmula para calcularlo es: Alquiler bruto anual / Coste de compra venta 

 12.000 / 185.000€ = 6.48%

Rentabilidad neta sobre costes totales

Es el recomendable para comparar entre diferentes inversiones inmobiliarias. Similar al TAE en hipotecas. La fórmula para calcularlo es: Ingresos totales anuales - Costes totales anuales
/ Coste total inicial 
 12.000€ - 3.349€ / 204.971 = 4.22%

Beneficio neto anual

Este es el recomendable para comparar entre diferentes inversiones inmobiliarias, podría compararse al TAE cuando hablamos de una hipoteca. Para calcularlo utilizamos el beneficio neto (Ingresos totales anuales - costes totales anuales) y lo dividimos entre el coste total inicial de la inversión. En este caso: 7896 / 145.285 = 5,43%

Beneficio bruto

El beneficio bruto es lo que obtienes después de restar el coste de los bienes vendidos de tus ingresos totales por ventas. Sin embargo, este número puede ser engañoso ya que no incluye otros gastos reales del negocio, como los costes operativos, impuestos y otros. Por eso, aunque a primera vista pueda parecer que refleja una rentabilidad alta, en realidad no muestra la ganancia final real que recibe el inversor.

¿Qué debes tener en cuenta para calcular la
rentabilidad de tu inversión inmobiliaria?

Descubre qué costes calculamos nosotros

Resumen del análisis de la rentabilidad de un inmueble

Rentabilidad bruta: se calcula comparando el alquiler bruto anual con el precio de compra, pero este cálculo puede sobreestimar la rentabilidad.

Rentabilidad neta: se calcula el coste total y se resta el alquiler neto percibido. Además del precio de compra, se deben considerar los siguientes gastos:


Compraventa + Impuestos + Honorarios + Adecuación + Puesta a punto

¿Cuáles son los gastos del alquiler? 

“>Para calcular el beneficio neto anual, se deben conocer todos los gastos que existen relacionados con el alquiler.


1. Suministros. Wifi, agua, luz y gas.

En gastos anuales, seguro del hogar, comunidad de vecinos, IBI y las tasas de basuras.
Reparaciones: Lo recomendable es destinar una partida mensual para este tipo de gastos, aunque no sean necesarios en el corto plazo, para así tenerlo disponible cuando sea necesario. En Inversiva, cubrimos hasta 600 euros al año en reparaciones de las viviendas de nuestros inversores.
Y el último gasto y quizá el más caro: tu tiempo. Las horas que se debe dedicar a gestionar el inmueble.
Si en tu caso lo delegas a una empresa, tendrías que restarle lo que te cobre por ello, que suele ser un 20-25% del alquiler.

Otros cálculos importantes para conocer
la rentabilidad real de una inversión inmobiliaria

Para calcular la rentabilidad de verdad, y no a medias,  se tienen que tener en cuenta,
además de los ingresos y gastos, otros conceptos más enfocados a la rentabilidad financiera

Cash on cash

La rentabilidad sobre el capital desembolsado mide el retorno sobre la inversión del inversor, considerando el efectivo disponible tras pagar la hipoteca. Es especialmente relevante en inversiones financiadas con deuda, pues evalúa la rentabilidad obtenida del capital propio invertido, no del coste total de la inversión.

ROCE (Return on Capital Employed)

Es un indicador que mide la eficiencia y rentabilidad de las inversiones de capital de una empresa o en este caso, de una inversión inmobiliaria, enfocándose en los recursos propios invertidos por el inversor, excluyendo cualquier financiamiento externo. Esta métrica es particularmente útil en situaciones donde se ha utilizado deuda para financiar la compra, ya que permite evaluar cuán bien se está generando retorno sobre el capital propio del inversor, sin considerar el capital prestado.

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    • 1

      costes iniciales

    • 2

      Costes Anuales

    • 3

      Ingresos Anuales

    1/3

    costes iniciales

    paso 1: Costes Iniciales








    0%

    paso 2: Costes Anuales

    50%

    paso 3: Ingresos Anuales

    100%