Cómo calcular la rentabilidad de una inversión inmobiliaria
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Identifica los costes esenciales que calculamos para ti
Costes Iniciales
Coste de compra del inmueble
Precio acordado con el anterior propietario para adquirir la propiedad.
Impuestos
El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) varía por Comunidad Autónoma, oscilando entre el 6% y el 11% según la ubicación del inmueble.
Notaría y Registro
Este coste variará en función del valor de la vivienda, la documentación exigida y del coste final de escriturar una vivienda. Inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad es un proceso que puede realizar el propio notario, una gestoría o que puedes hacer por tu cuenta, pero siendo consciente de los peligros que conlleva.
Honorarios de inmobiliaria
Son el pago al agente por su labor en la compraventa de vivienda, distinguiéndose de las comisiones que son porcentajes sobre el precio de venta. Los honorarios se definen por el trabajo realizado.
Reforma
Durante la reforma pueden surgir imprevistos que aumenten el presupuesto inicial, como problemas ocultos no detectados anteriormente. La elección de un equipo no profesional puede incrementar los costos y retrasar el proyecto, evidenciando la importancia de contar con expertos para evitar pérdidas de tiempo y dinero.
Mobiliario y decoración
Después de reformar un inmueble, es crucial amueblarlo adecuadamente para crear un ambiente acogedor para los inquilinos. La selección y compra de mobiliario representa un gasto significativo. A este coste se le suma el tiempo dedicado a elegir elementos que armonicen con el estilo del inmueble, lo que también es un recurso valioso.
Tiempos de desplazamiento y gastos de transporte
Costes Transporte estimados: transportar muebles, acudir a hacer visitas a la vivienda y revisar cuál es el proceso de la reforma implica unos gastos que no debemos olvidar.
Otros intangibles
Costes Transporte estimados: Transportar muebles, acudir a hacer visitas a la vivienda y revisar cuál es el proceso de la reforma implica unos gastos que no debemos olvidar.
Costes mensuales
IBI
El Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) es un tributo anual, cuya responsabilidad recae en las Comunidades Autónomas, variando su coste según la ubicación de la propiedad. El importe del IBI se calcula en base al valor catastral del inmueble, estableciéndose por ley un rango que va del 0,4% al 1,3%.
Basuras
Se trata de la cuota que cobra el ayuntamiento y puede variar mucho dependiendo de la ciudad o, incluso, de la calle.
Existen ciudades que aplican esta tasa según los metros cuadrados de la vivienda, según el valor catastral del inmueble o según el consumo de agua.
Seguro de Hogar
Ofrece la protección económica de una vivienda, por parte de sus propietarios y/o inquilinos, ante riesgos que puedan suceder.
Cubre reparaciones de los daños producidos por un robo, incendio o escapes de agua, etc.
Algunas veces esta cobertura está incluida en el seguro de la comunidad, por lo que no sería necesario contratarla.
También cuenta con una cobertura de daños en el contenido: reposición de enseres dañados por los riesgos cubiertos y se debe justificar el valor de los objetos asegurados.
La cobertura de responsabilidad civil cubre indemnizaciones que se deba pagar a otras personas por los daños producidos a causa de una avería o problema de nuestra vivienda.
Por último, a nivel jurídico, cubre la reclamación de daños que hayan causado terceros sobre nuestra vivienda.
Comunidad
La Ley de Propiedad Horizontal especifica gastos de comunidad ordinarios para cubrir el mantenimiento y servicios básicos, como agua y luz, aprobados en junta ordinaria, y gastos extraordinarios para financiar mejoras mayores, como la instalación de ascensores, decididos en junta extraordinaria. Los ordinarios aseguran el funcionamiento diario y conservación del edificio, mientras los extraordinarios atienden necesidades específicas y mejoras, financiados por ahorros de la comunidad.
Suministros
Hace referencia a los servicios esenciales que necesita una persona para vivir y se traducen en gastos en la luz, gas, wifi y agua.
Implican unos costes mensuales que se deben tener muy presentes y que suele pagar el propietario en el alquiler habitacional.
En este tipo de alquiler, los gastos se multiplican por el número de habitaciones.
Reparaciones
Las reparaciones son gastos inevitables en la gestión de inmuebles. Pueden surgir imprevistos como problemas con la fontanería, electricidad, o deterioro de estructuras que requieren intervención inmediata. Estas reparaciones suelen ser responsabilidad del propietario y deben ser consideradas al calcular la rentabilidad de la inversión. Es importante estimar un fondo de reserva para cubrir estos gastos, asegurando el buen estado de la propiedad, e incluirlo en el cálculo de la rentabilidad real de la inversión.
Posible pérdida de rentabilida por vivienda o habitaciones vacías
La rentabilidad de una propiedad puede verse afectada si no se logra alquilar durante ciertos periodos, reduciendo así la rentabilidad esperada. Es crucial considerar este factor en la planificación financiera, previendo tiempos sin ingresos y adoptando estrategias para minimizarlos.
Tiempos de desplazamiento y gastos de transporte
El tiempo es un costo oculto en la gestión de inmuebles, incluyendo desplazamientos para supervisión, cambios de mobiliario y visitas, que acarrean gastos adicionales como gasolina y dietas. Es clave valorar estos costos al comparar oportunidades de inversión.
Ingresos mensuales
Ingresos por el alquiler de la vivienda en su totalidad o por habitaciones. Deberemos tener en cuenta la posibilidad de que el inmueble no esté ocupado durante el 100% del tiempo para hacer cálculos lo más ajustados posibles a la realidad.
Ejemplos de cálculo de la rentabilidad de tu inversión
Teniendo en cuenta los siguientes datos y que el alquiler bruto anual es de: 12.000€
185.000 €
3.550 €
565 €
2.560 €
6.650 €
6.650 €
600 €
185 €
356 €
557 €
256 €
665 €
665 €
6.650 €
Rentabilidad bruta sobre la compraventa
Rentabilidad neta sobre costes totales
Beneficio neto anual
Beneficio bruto
¿Qué debes tener en cuenta para calcular la
rentabilidad de tu inversión inmobiliaria?
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Resumen del análisis de la rentabilidad de un inmueble
Rentabilidad bruta: se calcula comparando el alquiler bruto anual con el precio de compra, pero este cálculo puede sobreestimar la rentabilidad.
Rentabilidad neta: se calcula el coste total y se resta el alquiler neto percibido. Además del precio de compra, se deben considerar los siguientes gastos:
Compraventa + Impuestos + Honorarios + Adecuación + Puesta a punto
¿Cuáles son los gastos del alquiler?
Para calcular el beneficio neto anual, se deben conocer todos los gastos que existen relacionados con el alquiler.
- Suministros. Wifi, agua, luz y gas.
- En gastos anuales, seguro del hogar, comunidad de vecinos, IBI y las tasas de basuras.
- Reparaciones: Lo recomendable es destinar una partida mensual para este tipo de gastos, aunque no sean necesarios en el corto plazo, para así tenerlo disponible cuando sea necesario. En Inversiva, cubrimos hasta 600 euros al año en reparaciones de las viviendas de nuestros inversores.
- Y el último gasto y quizá el más caro: tu tiempo. Las horas que se debe dedicar a gestionar el inmueble.
Si en tu caso lo delegas a una empresa, tendrías que restarle lo que te cobre por ello, que suele ser un 20-25% del alquiler.
